近日，银华绍兴原水水利REIT成功在深交所上市交易，这标志着全国水利基础设施REITs“首单”的正式落地。
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目的常态化发行，是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。盘活存量资产、更好促进投资良性循环，政府、企业、机构多方积极协同推进下，公募REITs正为更多领域基础设施资产的投融资开辟出全新路径。
破题先行
水利资产盘活迎来“新窗口”
作为全国水利基础设施REITs第一单，银华绍兴原水水利REIT发售总份额6亿份，募集规模为16.968亿元，初始网下认购倍数106.7倍，创年内网下超额申购倍数新高，公众投资者认购倍数235倍，也反映出资本市场对水利类公募REITs投资热情。
公开资料显示，银华绍兴原水水利REIT底层资产为汤浦水库，目前已安全运营20余年，近三年营业收入均为2亿元以上，收益持续稳定。项目发起人绍兴市原水集团，通过将汤浦水库接下来30年的经营收益转化为REITs发行，为绍兴正在推进的省重大水利项目——镜岭水库募集建设资金。
基础设施REITs作为国家深化投融资机制改革的创新举措之一，对于盘活存量资产扩大有效投资，形成投融资良性循环，推动基础设施高质量发展具有重要意义。
记者了解到，2021年，浙江开展先行先试，将探索REITs纳入全省水利改革实施方案，经过前期摸排和多项目多方案比选，选定绍兴原水REITs项目为主推项目。针对水利REITs项目涉及部门多、事项杂等问题，浙江省级建立“领导领衔+处室专责+专班综合+专家支撑”工作机制，分管省领导高位推动，多次带队赴京争取国家支持，推动项目列入国家重点推进清单，证监会、深交所提前介入指导。绍兴市则组建由常务副市长领衔，12个市级部门（单位）协同的REITs工作专班，对照申报全链条要求和汤浦水库基础条件，梳理出10大类34项具体任务，逐项研究具体实现路径。
水利REITs项目的面市，为社会资本参与水利基础设施建设打开了一条通道。“经过多年建设，水利领域已经积累了大量优质的基础设施存量资产。但是长期以来，我们水利基础设施建设主要是依靠于财政的投入为主。可以说是‘捧着金饭碗找钱’。”浙江省水利厅副厅长黄黎明介绍，把这些资产通过REITs等模式有效盘活，将有力改变水利基础设施建设过度依赖财政投入的现状，为水利高质量发展提供资金保障。
“下一步我们将择优选取供水、水电、水务等类别项目，继续谋深推进水利REITs。同时以首单水利REITs成功上市为契机，全面带动水利投融资改革。”黄黎明表示。得益于此次探索，这一平台也打开了水利资产上市的窗口，未来可择优将全市原水、供水、污水处理等符合条件的涉水资产分步纳入扩募范围。公开信息显示，目前已完成1个水库，2个生活饮用水厂、1个工业水厂、2个城镇污水处理厂等涉水资产整合，整合规模约90亿元。
据悉，绍兴市未来也将充分发挥REITs平台的战略价值和持续发展能力，创新“工程资产化、资产资本化、资本证券化”模式机制，构建“资产—REITs—资金—投资—资产”良性循环链条，助推水利行业市场化投融资改革。
上市首日，银华绍兴原水水利REIT收盘价3.338元/份，日涨幅达18.03%，换手率11.59%。
多地积极探索
新资产类型“百花齐放”
不仅浙江地区，今年以来，多地围绕基础设施REITs的实践探索正稳步推进，多区域、多领域“首单”也在近期持续落地开花。
11月1日，南京市首单发行上市的公募REITs——华夏南京交通高速公路REIT登陆上交所，这是全国首单绕城高速公路REITs；同日，中信建投沈阳国际软件园REIT项目获上交所正式受理，为东北地区首单正式受理的公募REITs产品；平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT也在当日更新了申报进度条，显示“已反馈”，该基金为全市场首单跨海大桥REITs项目。
11月7日，内蒙古首单基础设施REITs——工银蒙能清洁能源REIT成功获得批文，将在深交所上市；同日，四川省本土企业获批的首单REIT——广发成都高投产业园REIT也正式获得批文。
以工银蒙能清洁能源REIT为例，该基金发起人及运营管理统筹机构为内蒙古能源集团有限公司，基金管理人为工银瑞信基金。项目底层资产为内蒙古能源集团所属两座陆上风力发电场，合计装机容量约15万千瓦，均位于风能资源丰富的蒙西地区，每年可供应绿电超4亿千瓦时，节约标准煤超12万吨，减排二氧化碳超30万吨，历史经营表现稳健。内蒙古能源集团董事长闫宏光介绍，该基金是全国首单国有企业陆上风电资产的基础设施REITs产品。集团将通过打造基础设施REITs平台，吸引更多的社会资本参与内蒙古新能源建设，加快内蒙古新能源全产业链协同发展。
再如，有效盘活交通基础设施存量资产，华夏南京交通高速公路REIT项目发起人南京市交通集团相关负责人也表示，该基金的上市意味着南京市交通集团向着探索形成高速公路资产管理新模式、全力推动交通基础设施领域可持续发展的奋斗目标迈出了坚实一步，公司也将以此为契机，积极审慎将更多优质资产推向市场。
中长线资金布局
市场扩容提质稳步向前
截至记者发稿，全市场已上市公募REITs增至50只，发行规模近1500亿元。来自国信证券分析称，截至2024年三季度末，REITs市值占A股上市公司市值仅为0.13%，占GDP仅为0.1%左右。以美国和日本REITs市值占GDP和上市公司市值比重均值为参考，预计中国REITs市场规模约在2.1万亿元至4.5万亿元。若按照底层资产来推算，目前我国REITs底层资产主要集中在基础设施领域，按照2%的资产证券化率进行估算，预计REITs市值规模为3.7万亿元。
面对广阔的市场前景，在制度建设和市场培育的不断实践中，国内公募REITs正迈向行稳致远的高质量发展之路。华夏基金表示，随着公募REITs新发行资产类型多元化和发行规模持续增长，为市场源源不断提供新的投资标的，提升整体市场稳定性和流动性，也将为社保基金、企业年金等投资者的参与提供更多可能性。
在瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊看来，9月以来，招商蛇口租赁住房REIT、银华绍兴原水REIT等的超额认购，都进一步印证了投资人对于运营稳健防御性资产的偏好。随着中国REITs市场深化发展，政策体系不断优化，预计市场规模也将再上新台阶，为大体量资金投资提供便利。新“国九条”中提到“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”，这将有助于降低REITs投资的税收负担，吸引中长期资金进入。